서울시, 지목상 ‘도로’ 토허구역 지정
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[서울=이진형 기자] 서울시가 개발 기대감을 이용한 이른바 ‘도로 지분 쪼개기’ 거래를 막기 위해 서울 전역의 지목상 ‘도로’ 토지를 토지거래허가구역으로 지정한다. 개발사업과 직접적인 연관성이 없는 지역에서도 소규모 도로 지분을 나눠 사고파는 사례가 나타나면서 투기성 거래를 사전에 관리하겠다는 취지다.
서울시는 지난 7일 제16차 도시계획위원회를 열고 서울 전역에서 토지대장상 지목이 ‘도로’인 토지를 토지거래허가구역으로 신규 지정했다고 8일 밝혔다.
서울 전역 ‘도로’ 토지 토허구역 지정…17일부터 1년간
이번 지정은 서울의 모든 부동산을 대상으로 하는 것이 아니라 지목이 ‘도로’로 등록된 토지에 한정된다. 지정 기간은 오는 17일부터 내년 10월 16일까지 1년이다.
허가 대상 면적은 용도지역에 따라 다르다. 주거지역은 6㎡, 상업·공업지역은 15㎡, 녹지지역은 20㎡를 초과하는 거래가 해당된다. 세부 지정 대상과 기간은 서울시보 공고를 통해 확인할 수 있다.
토지거래허가구역으로 지정됐다고 해서 도로 매매 자체가 금지되는 것은 아니다. 실질적인 토지 이용 필요성이 있고 관계 법령상 허가 요건을 충족한다면 거래가 가능하다.
서울시는 거래 과정에서 취득 목적과 이용계획 등을 확인해 개발 가능성이나 보상 등을 내세운 투기성 지분 거래를 걸러낸다는 계획이다.
개발지 밖에서도 나타난 ‘도로 지분 쪼개기’
서울시는 앞서 2024년 9월부터 모아타운 등 개발사업지 내 사도(私道)를 토지거래허가구역으로 지정해 관리해왔다.
그러나 최근에는 정비사업이나 개발사업과 직접적인 관련이 없는 지역에서도 도로 지분을 수㎡ 단위로 나눠 거래하는 사례가 나타나면서 관리 범위를 서울 전역으로 확대했다.
실제로 서울 강남과 은평, 서초 등 일부 지역에서는 하나의 사유도로를 여러 법인과 개인에게 잘게 나눠 판매하는 거래 사례가 확인됐다.
한 사례에서는 강남구청역 인근 사유도로가 원소유자에서 법인으로 넘어간 뒤 수백 명에게 소규모 지분으로 재판매됐다. 또 은평구 구산동과 서초구 방배동에서도 수십~수백 명의 개인이 사유도로 지분을 매입한 사례가 나타났다.
이 같은 거래는 도로 지분을 향후 개발사업이나 정비사업 편입에 따른 보상 가능성과 연결해 판매하는 방식으로 이뤄지는 경우가 있는 것으로 알려졌다.
‘싸게 사서 개발 보상’ 기대…투자자 피해 우려
사도 지분 거래가 주목받은 배경에는 일반적인 대지보다 상대적으로 낮은 가격과 개발사업 편입 가능성에 대한 기대가 거론된다.
일부 거래에서는 소규모 도로 지분을 향후 개발 과정에서 대지와 유사하게 평가받을 수 있다는 식으로 투자자를 모집하는 사례도 나타났다. 그러나 실제 개발 가능 여부나 향후 보상 수준은 사업 추진 여부와 토지의 법적·물리적 조건 등에 따라 달라질 수 있어 주의가 필요하다.
서울시는 2024년 국토교통부에 소규모주택정비사업에 편입되는 사유도로의 평가 기준을 공익사업과 유사하게 적용할 수 있도록 법령 개정을 건의한 바 있다. 다만 관련 제도 개선은 아직 이뤄지지 않은 상황이다.
서울시는 이번 토지거래허가구역 지정으로 투기성 거래는 관리하면서도 정상적인 실수요 거래에는 불필요한 제약이 발생하지 않도록 운영할 방침이다.
대림삼거리역 일대 주거·상업 복합개발도 추진
한편 이날 도시계획위원회에서는 동작구 신대방동 588-7 일대 ‘대림삼거리역 역세권활성화사업’ 도시정비형 재개발 정비구역 지정 및 정비계획안도 수정가결됐다.
사업 대상지는 약 1만4452㎡ 규모로, 향후 용적률 500% 이하, 높이 124m 이하 범위에서 주거와 상업시설이 결합된 복합건축물이 들어설 예정이다.
대상지는 신안산선 대림삼거리역 예정지 동측에 위치하며 신대방 우성1·2차 아파트와 한림대학교 강남성심병원 신관, 대림성모병원, 신대방1동 시장 등이 주변에 자리하고 있다.
도로 확폭·공개공지 조성…어르신 케어센터도 계획
주변 보행환경 개선도 함께 추진된다. 신대방길은 기존 6m에서 12m로, 신대방16길은 6m에서 9m로 각각 확폭하고 3m 폭의 전면공지를 확보할 계획이다.
유동인구가 많은 시흥대로변에는 공개공지를 조성하고, 공공기여시설로는 노년층을 위한 어르신 종합 케어센터가 계획됐다.
서울시는 대림삼거리역과 신대방역 사이에서 추진되는 장기전세주택 사업 등 주변 개발사업과 연계해 역세권 일대의 주거와 상업 기능이 강화될 것으로 보고 있다.
서울시 관계자는 “도로 지분 거래에 대한 투기 수요를 관리하면서 정상적인 실수요 거래에는 불필요한 제약이 발생하지 않도록 제도를 운영할 것”이라며 “역세권 활성화사업도 후속 절차를 통해 지역 내 주거환경과 보행여건 개선으로 이어질 수 있도록 추진하겠다”고 밝혔다.
AI부동산경제신문 | 편집부
이진형 기자
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