[전문가 칼럼 | 성진용 건축사] 대한민국의 도심 주택공급 정책이 새로운 전환점을 맞고 있다. 정부가 입법예고한 「건축법 시행령 일부개정령안」은 다가구주택의 층수 제한을 완화하고, 다가구·다세대주택의 면적 기준을 확대하며, 다세대주택의 주민공동시설 설치를 활성화하는 내용을 담고 있다. 이번 개정안은 일반 국민에게 다소 어렵게 느껴질 수 있다. 건축법에는 층수, 바닥면적, 용적률, 일조권 등 전문용어가 많기 때문이다.
그러나 핵심은 간단하다. '기존에는 주택으로 인정받을 수 있는 규모가 제한적이었지만, 앞으로는 일정한 조건에서 더 큰 규모의 다가구·다세대주택을 계획할 수 있도록 하겠다는 것'이다. 건축사로서 이번 개정안이 노후 저층주거지의 정비와 도심 주택공급 활성화에 의미 있는 변화가 될 수 있다고 평가한다.
다만 법령이 완화된다고 모든 토지에 한 층을 더 올리거나 더 넓은 건물을 지을 수 있는 것은 아니다. 건축주가 반드시 알아야 할 조건과 한계도 존재한다. 이번 칼럼에서는 첨부된 개정령안과 조문별 제·개정 이유서를 기준으로 핵심 내용을 쉽게 설명하고자 한다.
첫째, 다가구주택은 주택으로 쓰는 층수가 3개 층에서 4개 층으로 늘어난다
이번 개정안에서 일반 건축주가 가장 주목할 변화는 다가구주택의 층수 기준 완화다. 현재 개정 대상 규정에서 다가구주택은 주택으로 쓰는 층수가 3개 층 이하여야 한다. 그런데 개정안은 이 기준을 4개 층 이하로 변경한다.
초보 건축주가 이해하기 쉽게 설명해 보자.
기존에 주택으로 사용하는 3개 층을 계획하던 다가구주택은 개정안에 따라 4개 층까지 계획할 수 있는 가능성이 생긴다. 예를 들어 주거용 층마다 3가구를 배치할 수 있는 조건이라면 주거용 층이 증가하면서 추가 가구를 확보할 여지가 있다.
그러나 여기서 주의해야 한다.
주거용 층수가 4개 층으로 확대된다고 해서 다가구주택의 모든 건축기준이 자동으로 완화되는 것은 아니다. 용적률, 건폐율, 일조권, 주차장 설치기준, 가구 수 제한, 피난 및 소방기준은 별도로 검토해야 한다. 특히 다가구주택은 건축법상 단독주택의 한 유형이라는 점을 이해해야 한다.
둘째, 660㎡에서 1,000㎡ 미만으로… 가장 중요한 것은 대지면적이 아니라는 사실이다
이번 개정안에서 건축주들이 반드시 정확히 이해해야 할 부분이 있다. 바로 다가구주택과 다세대주택의 면적 기준 완화다. 기존에는 주택으로 쓰는 바닥면적의 합계가 660㎡ 이하인 것을 기준으로 하였으나, 개정안은 이를 1,000㎡ 미만으로 확대한다.
여기서 말하는 면적은 대지면적이 아니다. 1개 동의 주택으로 쓰는 바닥면적의 합계를 의미한다.
주택으로 쓰는 바닥면적 합계가 960㎡인 예시로, 개정안의 1,000㎡ 미만 면적 요건에 해당한다. 다른 건축기준 충족 여부는 별도 판단한다.
가령 주거용 각 층의 바닥면적이 240㎡이고, 4개 층을 주택으로 사용한다면 주거용 바닥면적 합계는 960㎡가 된다.
개정 전의 660㎡ 이하 기준으로는 다가구주택이나 다세대주택의 해당 면적 요건을 충족하기 어렵지만, 개정안의 1,000㎡ 미만 기준에는 해당할 수 있다.
여기서 1,000㎡ '이하'와 '미만'의 차이도 중요하다. 1,000㎡ 미만은 정확히 1,000㎡인 경우를 포함하지 않는다. 따라서 999㎡는 면적 기준에 들어갈 수 있지만, 1,000㎡는 들어가지 않는다.
건축사는 이러한 작은 문구 차이까지 검토해야 한다. 다만 면적 산정에서는 건축법령에 따른 주택으로 쓰는 부분과 제외되는 부분의 범위를 구체적으로 확인해야 한다. 건축물 전체의 연면적과 주택으로 쓰는 바닥면적 합계는 항상 동일한 개념이 아니다.
셋째, 다세대주택과 연립주택의 구분도 달라진다
일반 국민은 다세대주택과 연립주택을 외관만으로 구별하기 어렵다. 그러나 건축법 시행령에서는 두 주택의 구분기준이 정해져 있다. 이번 개정안은 그 면적 기준을 함께 조정한다.
예를 들어 주택으로 쓰는 바닥면적 합계가 800㎡인 건축물을 생각해 보자. 기존 기준에서는 면적만 놓고 보면 연립주택의 범위에 해당하지만, 개정안에서는 다른 요건을 충족한다는 전제 아래 다세대주택으로 분류될 가능성이 생긴다.
이러한 변화는 소규모 주택사업을 추진하는 건축주에게 의미가 있다. 다세대주택으로 계획할 수 있는 면적 범위가 확대되면 설계방식과 주택 공급계획을 보다 다양하게 검토할 수 있기 때문이다.
다만 주택 유형의 변경이 모든 인허가 기준을 면제하는 것은 아니며, 관련 법령과 조례를 함께 검토해야 한다.
넷째, 다세대주택에 주민공동시설을 설치하면 용적률 완화 대상이 확대된다
이번 개정안에는 일반 국민이 놓치기 쉬운 중요한 내용이 포함되어 있다. 바로 건축법 시행령 제6조제1항제11호의 개정이다. 정부는 건축허가를 받아 건축하는 다세대주택에 주민공동시설을 설치하는 경우, 일정한 요건에 따라 용적률 기준을 완화할 수 있도록 적용 대상을 확대하려 한다.
주민공동시설이란 입주민이 함께 이용하는 시설을 의미한다. 예를 들어 공동 휴게공간이나 작은 도서관 등은 관련 기준에 부합하는지 검토할 수 있는 시설이다.
왜 이러한 제도가 필요할까?
기존 저층주거지는 아파트 단지와 비교하여 입주민이 공동으로 이용할 수 있는 시설이 부족한 경우가 많다.
소규모 다세대주택에도 공동생활공간을 마련하도록 유도하면 주거환경 개선에 도움이 될 수 있다. 다만 주민공동시설을 설치한다고 무조건 용적률이 증가하는 것은 아니다. 법령에서 정한 적용 대상, 시설의 성격과 규모, 허가권자의 판단 등 관련 요건을 충족해야 한다. 정부의 정책 방향은 단순히 주택의 숫자를 늘리는 것을 넘어 저층주거지의 생활환경도 함께 개선하겠다는 것이다.
다섯째, 일조권 높이 제한 규정이 사라지는 것이 아니다
건축법을 잘 모르는 일반 건축주는 이번 개정안에서 시행령 제86조제1항이 삭제된다는 내용을 보고 오해할 수 있다. '그렇다면 앞으로는 북쪽 이웃집의 햇빛을 고려하지 않아도 되는 것인가?' 답은 그렇지 않다는 것이다.
이번 개정은 일조 확보를 위한 높이 제한의 근거 규정을 시행령에서 법률인 「건축법」 제61조제1항으로 상향한 데 따른 정비다. 쉽게 말해 일조권 규제가 없어지는 것이 아니라, 규정의 법적 위치가 바뀌는 것이다. 기존 시행령에서 정하고 있던 적용 예외 대상 역시 개정된 법률에 맞춰 정비된다. 예외 대상으로 규정된 경우에는 정북방향 인접 대지의 용도지역이나 20m 이상 도로에 접한 특정 구역 여부, 건축협정구역의 조건 등을 검토하게 된다.
건축주가 기억해야 할 것은 간단하다. 건물을 한 층 더 지을 수 있는 가능성이 생겨도 이웃집의 일조 확보, 건축물 높이, 인접 대지경계선과의 이격거리 문제는 여전히 중요한 검토사항이라는 사실이다.
여섯째, 법령 개정이 시행되면 기존 위반건축물도 자동으로 합법화될까?
위반건축물 양성화 전문가로서 반드시 짚고 넘어가야 할 부분이다. 이번 건축법 시행령 개정안은 기존 위반건축물을 일괄적으로 양성화하는 특별법이 아니다.
예를 들어 기존에 허가 없이 1개 층을 증축한 다가구주택이 있다고 가정하자. 다가구주택의 주거용 층수 기준이 3개 층에서 4개 층으로 완화되더라도, 무단으로 증축한 부분이 자동으로 적법해지는 것은 아니다. 해당 건축물이 건폐율, 용적률, 일조권, 구조안전, 주차장, 소방 및 피난기준 등을 충족하는지 별도로 확인해야 한다. 필요한 경우 건축허가 또는 신고, 위반사항 시정 등 적법한 행정절차를 거쳐야 한다. 이것은 매우 중요한 문제다.
일부 건축주가 “법이 바뀌었으니 불법 증축도 괜찮다”고 오해할 수 있기 때문이다. 건축법령의 기준 완화와 기존 위반건축물의 적법화는 서로 구별해야 한다. 따라서 위반건축물을 보유한 건축주는 법령 개정만 믿고 임의로 증축하거나 용도를 변경해서는 안 된다.
일곱째, 시행 예정일은 2026년 11월 12일… 모든 기존 건축물에 자동 적용되는 것은 아니다
건축법 시행령 일부개정령안의 부칙에는 시행일이 2026년 11월 12일로 기재되어 있다. 또한 다가구주택과 다세대주택의 용도분류 기준 변경, 다세대주택 주민공동시설 관련 완화는 시행 이후 건축허가 또는 건축신고 등을 신청하는 경우부터 적용하도록 규정하고 있다.
여기에는 관련 변경허가와 변경신고, 일정한 건축위원회 심의 신청 등도 포함된다. 따라서 기존에 건축허가를 받은 건축물이라고 해서 개정된 기준이 자동으로 적용된다고 판단해서는 안 된다. 특히 시행 전후에 설계변경을 추진하는 경우에는 부칙의 적용례를 정확히 확인해야 한다. 2026년 11월 12일은 첨부된 입법예고안에 명시된 시행 예정일이며, 최종 공포 과정에서 변경될 가능성이 있다는 점도 유의해야 한다.
여덟째, 건축주가 반드시 확인해야 할 7가지 사항
건축법령이 완화되더라도 실제 건축사업을 추진하기 전에는 다음 사항을 확인해야 한다.
- - 대지의 용도지역과 건폐율·용적률
- - 다가구·다세대·연립주택 중 적합한 건축물 용도
- - 1개 동의 주택으로 쓰는 바닥면적 합계
- - 주거용 층수와 필로티층 산정기준
- - 정북방향 일조권과 높이 제한
- - 주차장·소방·피난·구조안전 기준
- - 개정법 시행 여부와 건축허가 신청 시점
이 가운데 하나라도 검토하지 않으면 법령상 층수나 면적 기준이 완화되어도 실제 건축허가가 어려울 수 있다. 건축주는 토지의 면적만 보고 건축 가능 규모를 판단하기보다 건축사와 함께 구체적인 설계 가능성을 검토해야 한다.
아홉째, 다가구·다세대 규제 완화를 넘어 청년주거를 위한 다중주택 개선도 필요하다
이번 개정안은 다가구주택과 다세대주택의 공급 활성화에 초점을 맞추고 있다. 그러나 나는 여기서 한 걸음 더 나아가야 한다고 생각한다.
대학생과 사회초년생, 청년 직장인이 거주하는 다중주택에 대해서도 합리적인 규제 개선을 검토할 필요가 있다. 다만 이번 첨부 개정안에는 다중주택의 층수 및 면적 기준을 완화하는 내용이 포함되어 있지 않다.
다음 내용은 이번 입법예고안의 확정된 개정사항이 아니라 필자의 추가 정책 제안이다.
첫째, 대학가와 역세권의 다중주택에 대해 주거용 층수 확대 가능성을 검토해야 한다.
둘째, 주거용 바닥면적 기준과 공동생활공간 설치기준을 현대적인 청년 주거수요에 맞게 개선할 필요가 있다.
셋째, 안전한 주거환경을 위해 방음, 환기, 채광, 화재안전, 사생활 보호에 관한 기준을 강화해야 한다.
청년 주거정책은 단순히 주택의 숫자를 늘리는 것에 그쳐서는 안 된다. 청년이 학교와 직장 가까운 곳에서 부담 가능한 비용으로 안전하게 거주할 수 있는 공간을 만드는 것이 핵심이다.
열째, 범려의 철학으로 본 건축규제 혁신… 미래의 도시를 먼저 읽어야 한다
중국 춘추시대의 범려는 시대의 변화와 사람, 물자의 흐름을 읽는 지혜를 보여준 인물이다. 나는 이러한 철학이 오늘날 도시와 건축정책에도 필요하다고 생각한다.
과거의 인구구조와 주거방식에 맞춰 만들어진 제도를 변화하는 시대에 그대로 적용하는 데에는 한계가 있다. 1인 가구 증가, 청년층의 주거비 부담, 노후 저층주거지의 증가, 역세권 중심의 생활방식 변화에 대응하려면 건축제도도 함께 발전해야 한다.
다가구주택의 층수 완화와 다세대주택의 면적 기준 확대는 이러한 변화의 시작이라고 볼 수 있다. 그러나 건축규제 완화가 단순히 건축물의 규모를 키우는 데 그친다면 도시의 미래가치를 충분히 높이기 어렵다. 건축물의 안전과 생활환경을 지키면서 주택공급의 효율을 높이는 균형 잡힌 접근이 필요하다.
결론, 건축법 개정의 핵심은 '더 크게 짓는 것'이 아니라 '더 좋은 주택을 공급하는 것'이다
이번 건축법 시행령 일부개정령안은 다가구·다세대주택의 건축기준을 합리화하여 도심 주택공급을 확대하려는 정책이다. 주거용 층수 기준과 바닥면적 기준을 완화하고, 주민공동시설의 설치를 장려하며, 일조권 관련 규정을 정비한다는 점에서 의미가 있다.
하지만 규제가 완화된다고 건축허가가 자동으로 이루어지는 것은 아니다. 건축주는 건축법과 국토계획법, 주차장법, 지방자치단체 조례 등 관련 기준을 종합적으로 검토해야 한다. 또한 기존 위반건축물의 소유자는 이번 개정안을 위반건축물 양성화 특별법과 혼동해서는 안 된다. 나는 이번 개정안이 단순한 공급 확대 정책을 넘어 노후 저층주거지의 재생과 청년 주거안정, 민간 소규모 주택사업의 활성화로 이어지기를 기대한다.
“법령은 건축의 가능성을 열어주지만, 그 가능성을 안전하고 가치 있는 공간으로 만드는 것은 건축사의 전문성과 건축주의 올바른 판단이다.”
이것이 이번 건축법 시행령 개정안을 바라보는 나의 생각이다.
성진용 건축사·교수
토지·건축물 건강검진센터 대표
주식회사 화신 대표
이안종합건축사사무소 대표
매경부동산센터 대표교수
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