최근 부동산 시장을 두고 상반된 해석이 이어지고 있다.
서울과 수도권의 주택가격이 오르면서 상승장이 다시 시작됐다는 전망이 나오는 한편, 금리와 대출 부담을 고려하면 시장이 조정될 수 있다는 경계도 만만치 않다.
여기에 세제개편안까지 발표되면서 시장의 셈법은 더욱 복잡해졌다. 그러나 이를 집값 상승이나 하락을 결정할 단일 변수로 해석하는 것은 경계할 필요가 있다. 현재 시장의 핵심은 하나의 방향성이 아니라 지역과 상품, 가격대에 따라 벌어지는 격차이기 때문이다.
실거주 중심으로 옮겨가는 세제의 기준
이번 세제개편안에서 주목할 부분은 부동산 세제의 무게중심을 주택 수만으로 판단하기보다 주택가액과 실제 거주 여부까지 함께 보려는 방향이다.
실거주 1주택자의 부담을 완화하는 방안이 포함된 반면, 고가주택·비거주 주택에는 상대적으로 과세 형평성을 높이려는 내용도 담겼다. 양도소득세 역시 단순 보유기간보다 실제 거주기간을 중요하게 반영하려는 방향이 제시됐다.
다만 이를 단순한 감세나 증세로 규정하기는 어렵다. 실제 세금 부담은 주택가격, 보유기간, 거주기간, 공동명의 여부, 양도차익 등에 따라 달라질 수 있기 때문이다.
무엇보다 현재 발표된 내용은 정부안이다. 국회 심의와 법률 개정, 시행령 마련 과정에서 세부 기준과 적용 시기가 달라질 수 있으므로 개인별 매수·매도 판단에는 신중할 필요가 있다.
아파트 상승이 모든 부동산의 상승을 뜻하지는 않는다
최근 일부 서울과 수도권 선호지역의 아파트 시장은 상승 흐름을 보이고 있다. 하지만 이 흐름을 전국 시장이나 모든 부동산 상품에 그대로 적용하기는 어렵다.
같은 수도권 안에서도 교통 접근성, 직주근접성, 신축 여부, 입주물량과 생활 인프라에 따라 거래 분위기가 크게 다르다. 아파트와 오피스텔, 상가, 토지 역시 수요층과 자금조달 방식, 환금성이 모두 다르다.
결국 지금 시장을 ‘상승장’ 또는 ‘하락장’ 한 단어로 정리하기보다, 수요가 뚜렷한 상품은 버티거나 오르고 수요가 약한 상품은 정체될 수 있는 선택적 시장으로 보는 편이 더 현실적이다.
세제 혜택보다 먼저 확인해야 할 것은 자금 여력이다
세금은 거래의 중요한 변수지만, 실제 시장에서 더 빠르게 작용하는 것은 대출 가능 금액과 이자 부담이다.
세 부담이 일부 완화되더라도 매수자가 감당할 수 있는 월 상환액과 대출 한도가 뒷받침되지 않으면 거래로 이어지기 어렵다. 반대로 세금 부담이 있더라도 수요가 충분하고 대체하기 어려운 입지라면 매수세가 유지될 가능성이 있다.
따라서 매수자는 세금만 볼 것이 아니라 대출 가능 금액, 보유 비용, 주변 대체상품, 향후 공급계획, 임대수요를 함께 살펴야 한다. 매도자 역시 세금 계산에만 머물기보다 실제 거래량과 매수층의 자금조달 능력, 보유에 따른 기회비용을 비교할 필요가 있다.
지금 필요한 것은 전망보다 ‘구분’이다
부동산은 세제 하나로 움직이지 않는다. 세금, 금리, 대출, 공급, 지역의 실수요가 함께 가격과 거래를 만든다.
세제개편안은 실거주와 주택가액을 더 중요하게 보겠다는 정책 방향으로 해석할 수 있다. 하지만 그것이 곧 전체 부동산 시장의 상승이나 하락을 뜻하지는 않는다.
지금 필요한 것은 시장의 방향을 단정하는 전망이 아니다. 어느 지역의 어떤 상품에 실제 수요가 남아 있는지, 그리고 향후에도 매수자가 이해하고 선택할 수 있는 상품인지를 구분하는 일이다.
앞으로의 시장에서는 무엇을 보유하고 있는가보다, 왜 그 부동산을 선택했고 향후 누구에게 다시 팔 수 있는가가 더 중요한 기준이 될 것이다.
신승철 공인중개사
| RE/MAX 리치에셋중개법인 팀장
*본 원고는 2026년 8월 10일 기준 공개된 정부안과 공식 통계를 기준으로 작성했으며, 세제개편안은 국회 심의 및 후속 입법 과정에서 변경될 수 있습니다.
){kind=small}
){kind=small}
){kind=small}
){kind=small}
