선의의 임대료 규제, 빈부격차 키운다… 대한자산투자연구원 이태광 교수 ‘규제의 역설’ 제언

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대한자산투자연구원 이태광 교수 제언… 선의의 임대료 규제, 빈부격차 키운다

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임차인을 보호하겠다는 선의로 도입된 강한 부동산 규제가 오히려 세입자의 주거비 부담을 늘리고 빈부격차를 심화시킨다는 경고가 나왔다. 경제협력개발기구(OECD) 주요 선진국의 임대차 시장 자료와 한국은행 데이터를 종합 분석한 결과, 규제 강도가 높은 국가일수록 자산가와 무주택자 간의 주거 양극화가 한층 극명해지는 ‘규제의 역설’이 확인됐기 때문이다.

대한자산투자연구원 이태광 교수는 “가격을 인위적으로 통제하는 방식의 규제는 서민을 보호하려는 원래 취지와 달리 기존 주택 보유자와 기존 임차인에게만 혜택을 고착시킨다”며 “지구촌 전반에서 나타난 이 같은 현상을 반면교사 삼아 정책의 방향을 ‘공급 확대’와 ‘규제 완화’로 선회해야 한다”고 제언했다.

규제 강도 1위 스웨덴의 반전… 세입자 부담, 집주인의 ‘3~5배’

OECD 자료에 따르면, 세계에서 임대료 규제가 가장 강력한 국가로 꼽히는 스웨덴(규제강도 지수 0.93 / 1.00 만점)에서 정작 세입자와 집주인 간의 주거비 부담 격차는 가장 크게 벌어진 것으로 나타났다.

스웨덴 세입자는 소득의 약 29%를 임대료(RIR)로 지출하는 반면, 대출을 낀 자가 소유자의 주거비 부담 비율은 9%에 불과해 약 3배의 격차를 보였다. 특히 저소득층으로 한정할 경우 주거비 부담 초과 비율은 저소득 세입자(44%)가 저소득 자가 소유자(8%)보다 5배 이상 높았다.

이 교수는 “임대료 상한제 등 인위적 가격 통제가 신규 주택 공급과 유통을 막으면서, 기존에 저렴하게 입주한 기득권 세입자만 혜택을 보고 새로 집을 구해야 하는 청년과 신규 진입자는 시장 밖으로 밀려나는 구조적 부작용이 발생했기 때문”이라고 설명했다.

OECD 역시 2026년 덴마크 경제보고서를 통해 "임대료 규제로 인한 혜택이 저소득층보다 고소득·고학력·고령 세입자에게 집중되고 있다"며, 덴마크 정부를 향해 임대료 규제 완화(easing rent control)를 공식 권고한 바 있다.

한국도 ‘이중 격차’ 경고등… 자산 격차 6.9배 달해

한국 시장 역시 이와 유사한 구조적 경고 신호가 포착된다. 한국은행 금융안정보고서 및 관련 지표에 따르면 국내 자가 소유자의 주거비 부담은 10% 수준인 반면, 세입자의 소득 대비 임대료 비율(RIR)은 20.3%로 이미 2배 차이를 보이고 있다.

자산 측면에서의 불균형은 더욱 심각하다. 다주택 가구의 평균 순자산은 10억 700만 원인 반면, 무주택 가구는 1억 4,500만 원으로 약 6.9배의 자산 격차가 벌어져 있다. 집값 대비 소득 배수(PIR) 또한 56.88로 OECD 평균(30.46)의 1.9배에 달해, 무주택자가 자력으로 내 집을 마련하기가 한층 어려워진 실정이다.

“규제 강화가 능사 아니다”… 3대 정책 전환 제안

이태광 교수는 이러한 '규제의 역설'을 극복하고 실질적인 주거 안정을 이루기 위해 정책 패러다임의 전면적인 전환이 필요하다고 강조했다.

- 공급 확대 우선: 신규 주택 공급이 뒷받침되지 않는 가격 통제는 시장왜곡만 불러오므로, 공급 확대를 최우선 과제로 추진해야 한다.

- 정책 편익의 수혜 계층 공개: 임대료 규제로 인한 실질적 혜택이 어느 소득 계층에 얼마만큼 귀속되는지 정량적으로 조사해 투명하게 공개해야 한다.
- 신규 진입자 중심 지원: 정책의 방점을 기존 계약자 보호에서 청년층 및 신규 무주택 가구의 시장 진입을 돕는 방향으로 개편해야 한다.

이 교수는 "세계 각국의 사례는 가격 통제 위주의 강한 규제가 결코 서민 세입자를 보호하는 만병통치약이 될 수 없음을 증명한다"며 "학습 효과를 바탕으로 공급 확대와 편익 공개를 동반한 합리적 규제 완화에 나서야 할 때"라고 지적했다.