세입자 있어도 집 팔 수 있다... 토허제 실거주 의무까지 완화한 정부
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[서울=이진형 기자] 정부가 서울 전역 및 수도권 일부 지역에 적용 중인 토지거래허가구역 내 '실거주 의무'를 5개월 만에 완화한다. 다주택자의 대출 만기 연장을 제한하는 강력한 가계부채 대책과 함께, 세입자가 있는 주택도 무주택자가 즉시 매수할 수 있도록 길을 열어 매물 잠김 현상을 해소하겠다는 방침이다.
■ '4개월 내 입주' 족쇄 풀린다… 세입자 있어도 즉시 거래
국토교통부와 금융위원회는 1일 관계부처 합동으로 발표한 '2026년도 가계부채 관리 방안'을 통해 토지거래허가구역 내 실거주 의무 유예 방안을 공개했다.
기존 규정에 따르면 토지거래허가를 받은 매수자는 취득 후 4개월 이내에 반드시 실거주를 시작해야 했다. 이 때문에 임대차 계약이 4개월 이상 남은 주택은 거래가 원천적으로 불가능해 다주택자들이 집을 팔고 싶어도 팔지 못하는 '매물 잠김'의 원인으로 지목되어 왔다.
이번 조치로 무주택자가 다주택자 소유의 주택을 올해 12월 31일까지 매수 신청할 경우, 실제 입주 의무는 기존 임대차 계약이 종료되는 시점까지 유예된다. 이에 따라 내년 이후 계약이 만료되는 '전세 낀 매물'도 이달부터 즉시 시장에 나올 수 있게 됐다.
■ 다주택자 대출 압박과 병행… "안 팔면 대출 회수"
정부가 실거주 의무를 완화한 배경에는 오는 17일부터 시행되는 '다주택자 주담대 만기 연장 불허' 조치가 있다. 수도권 아파트를 담보로 대출을 받은 다주택자는 원칙적으로 대출 연장을 할 수 없게 되어 주택을 매도해야 하는 상황에 놓인다.
정부는 토허제 완화를 통해 무주택자의 '일시적 갭투자'를 허용함으로써, 대출 압박을 받는 다주택자의 매물을 무주택 실거주 예정자들이 원활하게 받아낼 수 있는 환경을 조성했다. 특히 오는 5월 9일 다주택자 양도세 중과 시행과 맞물려 상반기 내 상당량의 매물이 시장에 공급될 것으로 기대하고 있다.
■ 예외 사유와 유의사항 확인 필수
다만 모든 경우에 예외가 인정되는 것은 아니다.
임차인이 거주 중인 경우 세입자 보호를 위해 임대차 종료 시점까지 대출 연장이 가능하다. 계약갱신청구권을 사용해 기간이 늘어난 경우(최대 2028년 7월까지)에도 그 종료일까지 만기가 유지된다.
또한 어린이집, 인구감소지역 소재 주택, 준공 후 미분양 주택 최초 매입 등은 다주택 규제 대상에서 제외된다.
정부는 이달 중 '부동산거래신고 등에 관한 법률 시행령' 개정을 마무리하고 즉시 시행에 들어갈 계획이다. 금융위 관계자는 "규제가 매물 출회를 막는 부작용을 해소하기 위한 보완책"이라며 "실수요자에게는 내 집 마련의 기회를, 시장에는 공급 물량을 제공하는 효과가 있을 것"이라고 밝혔다.
AI부동산경제신문 | 편집부
이진형 기자
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